Cash Flow

Certaines personnes ont peur d’investir dans l’immobilier car ils ont peur de l’endettement. Cependant il existe des méthodes simples et a la portée de tous pour s’enrichir par ce biais.

Imaginons 2 personnes monsieur A et monsieur B. Ses deux personnes veulent acheter un studio à 60 000€ et ils ont le choix entre un crédit sur 29ans avec une mensualité de 302€ par mois et un cout total a 105 000€ ou un crédit sur 18ans avec une mensualité de 400€ par mois et un cout total a 86 400€.

Monsieur A choisis le 1^er crédit tandis que monsieur B le 2eme. Voyons ça sous forme de tableau.

	Monsieur A	Monsieur B
Années	29	18
Mensualité	302	400
Cout total	105 000	86 400

Pour le moment beaucoup de personnes seraient tentés par l’option de monsieur B car le cout total est plus faible et le remboursement plus court mais ceci est une erreur. Car imaginons que monsieur A et B louent leur studio pour 350€ ce qui est le prix du marché que se passera il ? Monsieur A gagnera 48€ par mois tandis que monsieur B perdra 50€ ce qui nous donne :

	Monsieur A	Monsieur B
Années	29	18
Mensualité	302	400
Cout total	105 000	86 400
Loyer reçu	350	350
Gain mensuel	48	-50

Vu sous cet angle la donne change car on croit que monsieur A paye un crédit plus long et plus chère or c’est le locataire qui le paye et en plus il gagne de l’argent.

Monsieur B quand a lui paye son crédit moins cher mais il le paye quand même.

C’est pourquoi il est important de calculer ses gains mensuels ou cash flow et pas forcément le cout total du crédit. Et surtout ne pas oublier les taxes impôts et réparations éventuelles.

Quel impact cela a il si monsieur A et B gagnent le smic. Monsieur B aura 1150€ et monsieur A 1248€ ce qui fait une différence de 98€ par mois. Imaginez ce que cela représente sur un crédit de 18ans.

Monsieur A aura dans 30ans et après avoir vendu son bien un total de 76 704€

Monsieur B aura dans 18ans et après avoir vendu son bien un total de 49 200€

En résumé ses 2 personnes ont investis la même somme monsieur A gagne 27% tandis que monsieur B perds 18%.

En résumer pour investir dans l’immobilier ou autre on doit avant tout analyser le cash flow. C’est comme si on avait une société, il faut voir combien on gagne et combien on perd tous les mois, combien on a investi et quel est le retour sur investissement.